Tasación de inmuebles: métodos y criterios de valoración

Si quieres dedicarte al mundo de la tasación y quieres aprender más acerca del proceso para valorar un inmueble, a continuación, descubrirás de una manera simple y sencilla los métodos más utilizados.

Según la R.A.E, “tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía”.

Una tasación es un documento que suscribe un profesional competente y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien o de los derechos que posean sobre el mismo. Para la realización de este informe se tiene que haber establecido unos criterios previamente y desarrollar una metodología adecuada a cada tipo de bien mueble o inmueble.      

Si la tasación tiene finalidad hipotecaria, la debe realizar un tasador homologado. Este es un profesional certificado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Cuando nos referimos a tasaciones hipotecarias, tanto las metodologías como los criterios que se tienen en cuenta para elaborar una tasación deben estar regulados por la Orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones. Además, el tasador responsable de la valoración del inmueble deberá contemplar otros factores técnicos.

Entre los factores técnicos que se tienen en cuenta para elaborar una tasación oficial de una vivienda, destacan la localización, la superficie, la distribución, el estado de conservación del inmueble, las calidades, las instalaciones y la orientación. Asimismo, se tiene que realizar un estudio de mercado de la zona donde se sitúa el inmueble y tener un conocimiento lo suficientemente amplio del comportamiento de éste en el momento de la tasación, así como del posible comportamiento futuro de los precios en base a las previsiones económicas del momento.

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones, los métodos técnicos de valoración que se pueden utilizar para la realización de tasaciones son:

  • El método de comparación: según la Orden ECO 805/2003 y sus posteriores modificaciones, con el método de comparación se determinan dos valores técnicos, que se denominarán, valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario. Para la realización de este método deben utilizarse como mínimo seis comparables, transacciones u ofertas, de inmuebles de similares características de la misma zona, que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Una vez seleccionados los comparables más similares al inmueble tasado, se realizará el proceso de homogeneización teniendo en cuenta los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble sobre el que se está realizando la valoración.
  • El método de coste: este método calcula el valor de reemplazamiento (bruto y neto), teniendo en cuenta el valor del suelo y todos los costes que se necesitarían para construir un inmueble de las mismas características, con la tecnología y materiales actuales, aplicando la depreciación física y/o funcional que corresponda.
  • Método de actualización: según la Orden ECO 805/2003 y sus posteriores modificaciones, a través de este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. Este método sirve para calcular el valor de un inmueble teniendo en cuenta el valor actual de las rentas que el inmueble genera o es susceptible de generar en el futuro.
  • Método residual: de acuerdo con la Orden ECO 805/2003 y sus posteriores modificaciones, mediante este método se calculará un valor técnico (valor residual), que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. Con este método se pueden calcular suelos urbanos y urbanizables, edificios en proyecto, en construcción y obras paralizadas por medio del procedimiento del cálculo dinámico (método residual dinámico). Los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año se realizarán por medio del procedimiento del cálculo estático (método residual estático).

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